社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集

管理委員之選任規定於第二十九條第二項,但選任管理負責人,依施行細則第七條之推選方式即可。

不必要,因如違反第八條第三項,便已違反第一項向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案之規約或區分所有權人會議之決議,故已先存在區分所有權人會議決議,毋須再重覆決議,另依第三十六條第十三款,管委會之職務包括依本條例所定事項,亦不需再經區分所有權人會議決議之授權為之。【文字修正】
按「區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」、「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」、「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款、第7款及第4條第2項所明定,故停車位所有權人是否可參加區分所有權人會議,請依上開規定辦理。
區分所有權人會議開會程序之相關規定,公寓大廈管理條例第30條至第34條訂有明文,臨時區分所有權人會議性質上亦屬於區分所有權人會議,自有前揭條文之適用。
有關「其他類似之行為」疑義,如經區分所有權人會議決議,而有影響頂層或該樓層區分所有權人之權益時,則須經頂層或該層區分所有權人同意。至所述建置曬衣架等行為是否屬條例第33條第2款規定之「其他類似之行為」乙節,應就其設置行為是否有影響頂層或該樓層區分所有權人之權益認定之。
按「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經頂層區分所有權人同意。」為公寓大廈管理條例第33條第2款所明定,其立法意旨係針對區分所有權人會議決議於公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,除應符合條例第31條及第32條有關區分所有權人會議決議成立之條件外,其如議決於屋頂設置者,並應經頂層區分所有權人同意;設置於其他樓層者,並應經該樓層區分所有權人同意,其決議方生效力。又上開規定之行為,如經區分所有權人會議決議,而有影響頂層或該樓層區分所有權人之權益時,則須經頂層或該樓層之區分所有權人同意,否則該決議不生效力,本部業以94年7月25日台內營字第0940084653號函釋在案。如經區分所有權人會議決議同意於屋頂設置基地台,仍須經頂層區分所有權人同意,其決議始生效力,至於頂層同意權涵蓋範圍,應就其設置行為對於頂層區分所有權人權益之影響範圍而定。
按「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。」、「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。」公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第27條第1項及第2項分別定有明文,故區分所有權人之表決權行使,除有比例及個數之限制外,並無欠繳管理費而限制表決之規定。關於公寓大廈區分所有權人或住戶積欠管理費時,當依條例第21條及第22條規定辦理
按「區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」、「前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」條例第34條第一項及第二項已有明文。另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第3點第3款規定,訂有成立管理委員會或推選管理負責人之區分所有權會議紀錄格式可供參考。
公寓大廈管理條例32條第1項規定「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」係針對「同一議案」重新召集會議,自不得以臨時動議提出新議案,亦無法依該條文作成決議。
公寓大廈管理條例32條第2項規定「前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。」該條例規定是賦予區權人有反對之權利,尚無規定會議記錄在送達各區權人時必須明確告知「7日內得以書面意見反對」。
依「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」其立法意旨是基於社區自治,得於規約為不同之規定,又按「規約既有另外規定,即應依規約處理。」(台內營字0930013062號函),故規約僅規定人數而不計算比例,尚非條例所不許。
條例第三十二條第一項立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第三十一條定額時, 由召集人就同一議案重新召集會議,使區分所有權人有再次參與會議之機會,並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議,俾利管理維護事務之執行,故條例第三十二條所稱就同一議案重新召集會議,自當於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序。條例第三十條第一項規定開會「通知」或「公告」之程序,應於第一次會議結束後始得進行。
原國宅社區管理組織,係依「國民住宅社區管理維護辦法」第六條規定所成立,非屬依公寓大廈管理條例有關規定成立之管理組織,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員自無法依公寓大廈管理條例第二十五條第三項規定擔任召集人,惟區分所有權人得依同條文後段規定互推一人為召集人,召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人。
區分所有權人表決權行使,依條例第二十七條規定辦理。又上開條文並無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定,是不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。
受託人於受託時,其受託之比例及人數即受條例第二十七條規定之限制,倘受託人將超過部份以再委託給第三人之方式,而納入出席及表決權之計算,已違反第二十七條限制其受託比例及人數規定之意旨,故受託人不得再委託給第三人。
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