社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
依據公寓大廈管理條例第三十三條規定,區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:二、公寓大廈外牆面、樓頂平台,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。因此,管理委員會若欲於大樓樓頂設置基地台,應經由區分所有權會議通過並該層區分所有權人同意行之。
依據公寓大廈管理條例第三十三條規定,區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:二、公寓大廈外牆面、樓頂平台,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。因此,區分所有權人會議決議於外牆面設置廣告物,應經由該層區分所有權人同意行之,否則不生效力。
條例第三十三條第二款所明定,該條文依其規定意旨,係對區分所有權人會議決議之限制,以保障頂層或其他樓層區分所有權人之權益,且該條文並無因法拍而排除適用之規定,故旨揭區分所有權人會議決議於頂層或其他樓層設置無線電台基地台,未取得頂層或該樓層區分所有權人同意時,不生效力。
  1. 公寓大廈管理條例第三十一條,其立法意旨係區分所有權人會議決議除條例規定之決議條件外,基於「社區自治」之精神,得於規約另為不同之規定,該條文尚無最低門檻之限制。況且公寓大廈自得依其需要,透過區分所有權人會議決議,於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件。
  2. 另按條例第三條第十二款規定,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法令等法令規定,牴觸者無效。
按區分所有權人會議之決議,應踐行公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第30條至第32條及第34條規定程序,始有效力,至有關區分所有權人會議之生效日,查本條例並無明文,合先敘明。另按「公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為條例第29條第2項所明定,故有關管理委員會事務執行之方法,應依上開條文規定,經區分所有權人會議決議或規約訂之。
未規定區分所有權人會議之決議表決方式,惟參照會議規範第五十五條規定,表決方式分為舉手表決(或以機械表決)、起立表決、正反兩方分立表決、唱名表決、投票表決五種,並未包括「鼓掌通過」此方式。另會議規範第六十條第一項所稱之無異議認可,係指就例行性事件或無爭論問題(參該項第一款至第四款規定),得由主席徵詢全體出席人之意見,如無異議,即為認可,如有異議,仍應提付討論及表決;至於同條第二項雖規定「第五十八條所定以獲參加表決之多數為可決之議案,得比照前項規定以徵詢無異議方式行之,......」,惟同項但書亦規定主動議(如本案住戶規約之訂定動議)及修正動議仍不得以無異議認可之方式行之。是有關區分所有權人會議針對規約之修訂,仍應有區分所有權人明確意思之表示行為,僅以鼓掌方式通過議案,因無從知悉何人贊同、何人反對之意思,似為不妥。
公寓大廈管理條例第三十條其立法意旨係為確保召集人於召開區分所有權人會議時,應善盡開會通告之義務,故就同一議案重新召集區分所有權人會議時,仍有條第例三十條之適用。
以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收方式代替區分所有權人會議之決議乙節,並不符合條例第三十~三十四條之規定。
起造人為數人時,應互推一人為召集人,該互推方式條例並無明文,且施行細則第八條亦無適用之規定,其互推宜合意為之。
查條例僅對受託人受託之比例及人數設有限制,對於委託人之總人數並無限制。
  1. 是關於公寓大廈區分所有權人為法人時,其選任管理委員,依規約之規定,未規定者依區分所有權人會議之決議,至於管理委員之任期及連任次數自有條例第二十九條第三項規定之限制,不因具法人之身分而有所區別。
  2. 「按公司為法人一種,並無自然實體,應指派代表人行使權利。」,故法人應指派代表人出席會議行使其權利,至於代表人人數及職權之行使,本條例未有明文,按條例第一條第二項規定,適用民法及公司法等其他相關法令規定辦理。
  1. 按「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨,以善良管理人之注意,處理信託事務。」分別為信託法第1條、第二十二條所明定,信託係以當事人間之信託關係為基礎,受託人既係基於信賴關係管理他人之財產,自須依信託行為所定意旨,積極實現信託之目的。
  2. 是信託關係之受託人已登記為所有權人,該受託人於區分所有權人會議中,自應與一般所有權人相同,有其表決權。至其表決權行使及計算,依條例第二十七條規定辦理。
受託人受區分所有權人委託出席區分所有權人會議,其受託表決之比例及人數,條文第二十七條第三項已有限制。至關受託人受不同意見之區分所有權人委託時,其受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,該表決之「超過部分」,當依上開條文規定不予計算。如何取捨「超過部分」,涉受託人如何行使委託人之權利問題,係屬私權,如受託人與委託人間因取捨後產生爭議,宜循司法途徑解決。
無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,始由區分所有權人互推一人為召集人。因此,公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前,雖已互推產生召集人,於管理負責人推選或管理委員會成立後,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員,如具有區分所有權人身分,自應由其擔任召集人,召開區分所有權人會議。
依據公寓大廈管理條例第二十五條第二項規定,區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。因此,除了條例第二十八條規定的例外情形以外,區分所有權人會議的召集人,都需要具有區分所有權人身分。若喪失區分所有權人資格時,亦喪失召集人之身分。
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