社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十八條規定「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」,惟依刑事訴訟法之規定,告訴及自訴係由被害人提起,告發係由第三人提起。

社區公共土地有被人侵占使用之情事,因管理委員會非被害人,故無法提起告訴或自訴,但得提起告發。

按「『公司為法人一種,並無自然實體,應指派代表人行使權利』,至有關上開法人指派代表人之相關事宜,請依經濟部95年3月27日經商字第09500532900號函檢送該部79年1月31日商216577號函略以『…該代表人與法人間,乃該代表人受任為法人處理事務,其性質應為民法上之委任,該代表人向公司辦理相關事宜,應檢具何項文件,係屬公司內部事項,公司法並無明文規定,宜委諸公司自行決定,由法人或代表人出具足資證明其委任之關係文件以憑辦理。』之規定辦理。」為本部95年4月13日台內營字第0950056147號函已有明釋,故區分所有權人如為法人,其指派代表人行使權利時,該代表人係受任為法人處理事務,非屬條例第27條所稱「因故無法出席區分所有權人會議」之情形。
公寓大廈管理委員為法人,在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者,自應從其規定。無規定者,由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係,其代理行為非法所不許。
在區分所有權人會議決議規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者,自應從其規定。無規定者,由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係,其代理行為非法所不許。
依據條例第29條第2項:「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」故管委會開會時得否錄音錄影,自可由規約或區分所有權人會議決定。
按公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第二十九條第二項定有明文,所詢有關公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節,查公寓大廈管理條例並無相關規定,如何適用,應依前揭規定為之。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」,同條第五項規定「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止,或按規約處理,經制止而不遵從者,必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」;條例第二十三條第一項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」。

來函所述亂丟垃圾或製造噪音等行為應屬違反前揭條例第十六條第一項之規定,管理委員會或管理負責人應予制止,或按規約處理,故規約如有罰款之規定,管理委員會或管理負責人自得依其規定執行,必要時亦得報請主管機關依條例第四十七條第二款之規定處以新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。

公寓大廈停車場之使用管理得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理辦法」,故有關違規停車之情事,如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會或管理負責人自得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會或管理負責人不宜逕行為之,以免承擔法律責任。

惟應注意者,前開規約應依條例第三十一條經區分所有權人會議決議訂定始具效力,未依前揭條例第三十一條之規定訂定者,管理委員會或管理負責人自不得逕行執行。

按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定,非經載明於規約者,不生效力,公寓大廈管理條例第二十三條第二項第二款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時,應符合前揭規定要件。
任期屆滿之管理委員會管理委員全體解任後未改選時,應依本條例第二十九條第四項規定,自任期屆滿日起,視同解任。
按「公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第29條第2項及第5項所明定,又按「為避免產生特定住戶把持管理委員會之現象,無論住戶為自然人或法人,均應以被選任為一名管理委員為限。」為本署102年2月20日營署建管字第1020009219號函所明釋。故管理委員之選任規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。又為避免產生特定住戶把持管理委員會,無論住戶為自然人或法人,均應以被選任為一名管理委員為限。

根據公寓大廈管理條例第二十九條第五項規定,公寓大廈之住戶非該專有部份之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。因此,非區分所有權人之住戶,原則上,可以擔任管理委員、主任委員或管理負責人,但是如果區分所有權人會議決議或是規約有禁止之規定,則應依照決議或規約的規定。

依據公寓大廈管理條例第二十九條第五項規定,公寓大廈之住戶非該專有部份之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任據為管理委員、主任委員或管理負責人。因此,管理委員會自行限制住戶的選舉資格,而未經區分所有權人會議決議或修訂規約,自屬違反前項規定。

按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定,「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶,依同條第八款定義,「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意,而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此,承租人屬於住戶應當毫無疑問,惟依第二十九條規定之「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一年至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」所以,除區分所有權人會議之決議或規約另有限制外,承租人依法可以參加管理委員會的組成。

管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十六條明文之職務外,散見在公寓大廈管理條例各條條文,茲整理如下:

  1. 第六條所訂住戶應遵守事項,住戶違反後經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
  2. 住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規約或區分所有權人會議決議之限制而有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵窗或其他類似之行為,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請各該主管機關處罰。
  3. 住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
  4. 第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。
  5. 第十四條之規定,公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
  6. 第十五條之規定,住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,或擅自變更使用,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。
  7. 第十六條之規定,住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物,妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
  8. 第十七條之規定,住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保。
  9. 第十八條之規定,對於公共基金設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。
  10. 第二十二條所訂住戶違反義務之情形,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

 

第三十六條所定管理委員會之職務如下:

  1. 區分所有權人會議決議事項之執行。
  2. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
  3. 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
  4. 住戶共同事務應興革事項之建議。
  5. 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
  6. 住戶違反第六條第一項規定之協調。
  7. 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
  8. 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
  9. 管理服務人之委任、僱傭及監督。
  10. 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
  11. 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
  12. 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
  13. 其他依本條例或規約所定事項。
按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定,「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」由此觀之,管理委員會是屬執行機構;而管理負責人之定義則依同條第十款之規定,「指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十九條之規定,「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又,第五十五條之規定,「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定,未成立時尚應推選管理負責人充代之。
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