社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
公寓大廈管理條例第二十九條第二項規定,有關主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。所以管理委員會副主任委員辭職應視區分所有權人會議決議或規約規定為之。
依據公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定,管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。
關於社區部分管理委員因故於任期屆滿前解任,遞補之管理委員,其任期之計算,在不違反條例第二十九條第三項規定下,該遞補之管理委員如係為補足該屆管理委員會人數之不足,並非管理委員會之重新改選,其任期以補足原管理委員所遺之任期為限,並視為一任。
本案公寓大廈業經依法選出管理委員組成第十一屆管理委員會在案,嗣後因委員辭任,僅餘2位管理委員,致不能成會而無法推選主任委員,除請其儘速依法補選或改選管理委員外,有關公寓大廈管理維護工作,該管理委員仍須依規定執行職務,且管理委員如具區分所有權人身分時,有關區分所有權人會議之召開,依條例第二十五條第三項規定,亦負有召集人之義務。
  1. 起造人得否擔任主任委員,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員、主任委員,不因其同時具備起造人身分而有所區別。至於區分所有權人可否同時擔任數公寓大廈之主任委員,依條例第二十九條第二項規定,應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。
  2. 另起造人提列之公共基金,區分所有權人會議決議全數移交起造人作為社區一年之維修費用,且屆時一年期滿此費用不多退少補,該決議與公共基金之用途及運用方式不符,有違條例第十、十一條規定之意旨,其區分所有權人會議之決議自不得違反條例之規定。
依條例第二十九條規定意旨,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員,其管理委員之選任,得依前揭條例於規約規定,未規定者依區分所有權人會議之決議為之。
公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會,仍應依公寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理,為公寓大廈管理條例第五十五條明文。公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者,應由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則,推動輔導該管理組織完成報備程序。
  1. 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者,仍應依本條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定,成立公寓大廈管理組織,始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護業務。
  2. 本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項,係屬當事人契約關係,宜請逕依民法合意為之,如有爭議,宜請逕循民事程序解決。
按管理委員會之組織及選任應於依區分所有權人會議決議,但規約另有規定者,從其規定。另本公寓大廈管理條例未規定者,適用其他法令之規定,公寓大廈管理條例第廿九條及第一條第二項業有明定(附件)。選任管理委員之表決方式,前揭條例並無限制規定,其選任方式應依規約,規約未規定時,得參照會議規範規定辦理。
按公寓大廈管理委員會有當事人能力,固為公寓大廈管理條例第三十八條第一項所明定,惟在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈,應依該條例規定成立管理組織,亦為公寓大廈管理條例第五十五條第一項所明定;由此可知,公寓大廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者,方能取得當事人能力,於公寓大廈管理條例施行前所成立之管理委員會因並非依公寓大廈管理條例所成立,除具有民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體性質者外,不具當事人能力。
按公寓大廈管理條例第三條第八款規定:「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」依此規定,除非區分所有權人會議之決議或規約另訂有限制管理委員需為區分所有權人之住戶擔任,否則承租人為住戶,應有當選管理委員之資格,
依據公寓大廈管理條例第二十條第一項規定,管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。又第2項規定,管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。是故,原主任委員應在離職時將印鑑交出,如不交出,管理委員會得報請主管機關或訴請法院命其移交,並得適用條例第四十九條第一項第七款規定。
按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,為公寓大廈管理條例第三條第九款所明定。又其組織及選任條例第二十九條第二項亦有明文。貴公寓大樓管理委員會之成立請依前揭規定辦理。至管理委員會拒絕移交,得依該條例第二十條第二項規定,報請主管機關或訴請法院命其移交,並有第四十九條第一項第七款規定之適用。
按法人係指自然人以外,由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力,惟除另依法取得法人資格者外,尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者,自得為不動產登記之權利主體。
管理委員會不具刑事訴訟之當事人能力,公寓大廈管理委員會依本條例第三十八條有當事人能力,但依立法意旨係指管理委員會依民事訟訴法第四十條為訴訟之當事人,尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴,…且因其非刑事訴訟之適格之被害人(因管理委員會性質上屬非法人團體),依刑事訴訟法第三百十九條第一項前段之規定,亦不得提起自訴。
瀏覽人數 70904