社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
條例並無區分所有權人會議召集人得委託之規定,其會議召集人之資格,仍應依上開條例第二十五條第三項規定。
依據公寓大廈管理條例十一條第一項規定,共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,所以社區重大修繕,必須經過區分所有權人會議決議通過。
有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之,如認定產生異議,亦應於區分所有權人會議中議決。
區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時,自當解任。至於互推之召集人依條例第二十九條第六項規定為管理負責人,其於任期屆滿前,如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人,該召集人於任期屆滿後,方符合條例第二十五條第三項所稱無管理負責人或管理委員會之規定,始得由區分所有權人依條例施行細則第七條規定重新互推一人為召集人。
專有部分之營業時間,除法律另有限制外,得自由使用,並排除他人干涉。
僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者,顯非該區分所有建築物之區分所有權人,自無參與該區分所有權人會議表決之權利,如涉及私權爭執,宜循司法途徑解決。
按區分所有權人會議召集人任期一至二年,連選得連任一次,但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次;為公寓大廈管理條例第廿五條所明文,是召集人任期未屆前,應依前開條例規定執行區分所有權人會議召集義務,若否,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,前開條例第五十九條亦有明文,請依前開規定辦理。
按「另受託人代理出席區分所有權人會議當提出出席委託書之正本,惟所提出席委託書為影本時,如能由作成該文書之區分所有權人證明該影本係與正本相符,亦非法所不許。」本署101年6月6日營署建管字第1010033509號書函說明三業已明示。
本條例對於受託人,依第二十七條第三項規定,受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。又委託書內容是否應記載授權範圍,參酌民法第五百三十二條規定,委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任,故委託事項應於委託書應可記載授權範圍。至有關委託書可否事後為之,按委託書係有無受託行使權利之依據及證明,似不得於事後補正。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。
區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之,該主席之資格,本條例並無規定,有關主持人之產生,應參考會議規範第十五條「除各該會議另有規定外,應由出席人於會議開始時推選」規定推選。
區分所權人死亡,因故尚未由繼承人辦理登記,承租人如代理出席區分所有權人會議,應請該承租人持有法定繼承人之委託書行使權利。
依會議規範三人以上方能開會,故區分所有權人未達三人,自無本條例規定召開區分所有權人會議之適用,如建築物屬同一權利主體,其區分所有權人未達三人,自無條例之適用,其管理維護事務,宜逕依民法合意為之。
「無召集權人所召集之會議,所為決議當然無效,係自始確定不生效力,無待法院撤銷。最高法院二十八年上字第1911號著有判例,可資參照。」故區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者,其區分所有權人會議之決議,自不生效力。
有關公寓大廈區分所有權人會議之決議程序及相關規定,公寓大廈管理條例第三十條至第三十四條已有明定,倘公寓大廈以「意見書」方式寄發各區分所有權人抉擇並回收方式代替區分所有權人會議之決議,並不符合前揭條例之規定。故公寓大廈若用意見書方式,未經條例明文規定區分所有權人會議決議所需程序,即與區分所有權人會議決議不同而不能代替。
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