社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
  1. 本部八十八年八月二十日(88)台內營字第八八七四二五八號函對於公寓大廈之違章建築處理方式亦有明示,有關公寓大廈住戶之違章建築處理請依照辦理。
  2. 另「違章建築之拆除,由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。」、「直轄市、縣(市)主管建築機關,應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查,認定必須拆除者,應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者,通知違建人於收到通知之後三十日內,依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領手續者,直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。」分別為違章建築處理辦法第三條第一項及第五條之規定,有關違章建築之勘查、認定、拆除執行係直轄市、縣(市)主管建築機關之權責。

住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務,為公寓大廈管理條例第十六條所明文,為保障絕大多數住戶之應有權益,對嚴重違反住戶應遵守義務,致無法維持共同關係者,本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定,此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度,對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效,故有此一規定。

強制遷離是對住戶所採行之方法,如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權,由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅,依公寓大廈管理條例第二十二條規定,其事由要件有三:

  1. 積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
  2. 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
  3. 其他違反法令或規約情節重大者。

若住戶有發生前述重大違規情事者,其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形,採行下列二階段之處置:第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出讓區分所有權。當事人經勸解無效,由區分所有權人會議召集人召開區分所有權人會議,訴請法院強制其遷離;其為區分所有權人時,訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

此外,公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一,即嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。經區分所有權人會議進行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」,大致可分為三類,第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者,或超載使用建築物,影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如,製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為,公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定,但適用其他法令,人人均得向治安機關檢舉,予以取締。
依據公寓大廈管理條例第十六條第一項,住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此類似之行為。又第五項規定,住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣﹙市﹚主管機關處理。因此,住戶小孩奔跑造成振動,管理委員會應予制止或勸阻,若勸阻不聽,則可報請主管機關或依環保法規報請相關單位處理。
按經營公司行號應申請營利事業許可,並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者,其營業行為過於喧嘩,影響他住戶之安寧、安全及衛生者,所稱喧嘩,是否達到噪音程度,其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時,應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應依第四十九條第一項第一款規定,「由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後,仍不改善或續犯者,應依第二十二條規定,由管理負責人或管理委員會促請改善,於三個月內仍未改善者,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。如其經營未獲許可,為違規營業者,則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分,約定專用部分,不得擅自變更。」並應依第四十九條第一項第三款處罰之。

按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時,「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」同條第五項已有規定。

又「違反第十六條第二項之規定者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第四十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定,「有供營業使用事實之住戶有違反第十六條第二項行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」

至對於屢勸不改或續犯者,第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

公寓大廈管理條例第十六條第一項之規定「住戶不得住意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪音,影響居住安寧,自可依據噪音防治或相關法規取締處罰。本項禁止之規定,在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑,同時作為勸阻無效時,在改善居住品質而言,當有幫助。得依本條例第四十七條規定處罰。
制止得以書面或口頭為之,但應舉證證明業已制止而不遵從之事實,主管機關需查明管理負責人或管理委員會曾有制止之行為,而住戶不遵從後,始得處理該案件。若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請主管機關處理時,主管機關宜函請應先履行制止程序,不得逕行代為制止。【文字修正】
建築法與本條例規定之立法目的、規範內容與處罰對象均不相同,但建築法第七十三條有關變更規定與第七十七條之二有關裝修規定,若與本條例第十六條第三項發生競合時,尚無從判斷何者應優先適用,因就建築物使用管理而言,本條例似為建築法之特別法,而若就公寓大廈管理維護而言,建築法亦似為本條例之特別法,因此宜由直轄市、縣(市)主管機關依個案具體事實、申報人員及期望達成糾正行為之目的,以供判斷選擇引用建築法或本條例,例如若糾正不當行為目的在發揮住戶自治,以提升公寓大廈居住品質,宜適用本條例之規定,但若糾正目的著重建築管理,以維公共安全或欲限期令其停止使用,或拆除或回復原狀時,自宜適用建築法第九十一條、第九十五條之一之處罰。
按條例34條第二項「前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」故住戶向管委會請求閱覽或影印區分所有權會議紀錄,當包括上開簽名簿及委託書。
按「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」分別為公寓大廈管理條例第3條第9款、第12款、第23條第1項及第2項所明定,故有關如何使用電梯一事,涉及到住戶對共用部分使用之特別約定,應依上開條文規定辦理,規約有規定者,從其規定,未規定者,依區分所有權人會議之決議。
按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」分別為公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項及第23條第1項所明定,所詢公寓大廈公佈欄之使用,請依前揭條文規定辦理。
按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」、「公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為公寓大廈管理條例第23條第1項、第29條第2項所明定,故有關管理委員之事務執行方式,規約有規定者,從其規定,或依區分所有權人會議之決議。而非公務機關對個人資料之蒐集、處理及利用之規定一節,涉及個人資料保護法規定,請參照個人資料保護法第19條、第20條非公務機關對個人資料之蒐集、處理及利用之規定,另須注意該法第5條之規定,個人資料之蒐集處理或利用,應尊重當事人之權益,依誠實及信用方法為之,不得逾越特定目的之必要範圍,並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。至有關個人資料保護法之條文疑義,請逕向法務部洽詢。
依據公寓大廈管理條例第35條規定,利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與與分攤或其他分擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。因此,若是社區利害關係人,則可以依照第35條規定來申請閱覽或影印社區的收支明細等會計帳戶。
所謂利害關係人是指有法律上利害關係之人(參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加與行政程序法第174條),區分所有權人及住戶均屬之,故對於已搬離之住戶是否可依照條例35條申請規約等文件,應以個案事實認定該住戶是否屬利害關係人,而非單純以搬離為由逕行拒絕。
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