社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
有關公寓大廈管理維護公司之規定,於92年12月31日修正之公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四十一條及第四十三條業定有明文,即公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關申領登記證後,始得執業,同時依條例第四十三條規定執行業務,爰將上開辦法第二條第一項第三款之規定刪除。故修正後之條例及辦法,對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定,其經營公寓大廈管理維護以外之業務時,當依其他法令之規定辦理。
按92年12月31日修正後之公寓大廈管理條例及94年7月12日修正後之公寓大廈管理服務人管理辦法,對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定,其經營公寓大廈管理維護以外之業務時,當依其他法令之規定辦理。
按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。」、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」分別為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第57條第1項及第2項所明定。起造人或建築業者如有違反條例第57條,由直轄市、縣(市)主管機關依同條例第49條第1項第8款規定處分。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四十九條第一項第四款規定「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰:……四、住戶違反第十六條第二項或第三項之規定者。……。」,條例第五十九條規定「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出証據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」。

故依條例之規定區分所有權人並無制止住戶違規情事之權,但依條例第五十九條規定區分所有權人得列舉事實及提出証據,報請主管機關依條例第四十九條第一項第四款之規定處以罰鍰。另如規約或區分所有權人會議之決議已規定管理委員會應制止此類行為時,則亦可報請主管機關依條例第四十八條第四款之規定對管理負責人、主任委員或管理委員處以罰鍰。

按公寓大廈管理條例第五十九條「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」由此可知,本條例處罰之舉發,凡屬關係人均得為之。
條例第16條 之立法意旨是為保障公共安全,限定於該種處所不得堆放雜物以免妨礙逃生,另按「鐵門非屬建築法所稱之建築物及雜項工作物,是鐵門之裝設除有違反建築法令應依法論處外係屬私權範圍,如有爭議應訴請法院裁判解決」(台內營字17675號函),故住戶於自家大門裝設鐵門,應請各縣市政府主管單位依上開規定與函釋,視個案事實判斷。
「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;...」為公寓大廈管理條例第16條第2項所明定,關於設置之「活動式伸縮柵欄」,如經當地政府主管機關認定會影響公寓大廈之公共安全及逃生避難之暢通,屬本條文所稱「柵欄」之規範對象,則違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定。
住戶違反第八條第一項規定,屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會依條例第八條第二項規定回復原狀,如經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時,管理負責人或管理委員會針對該住戶之違規行為,仍得報請直轄市、縣(市)主管機關,依條例第四十九條第一項第二款規定,加以處罰。如尚有個案執行疑義,請檢具具體事實資料,逕洽當地直轄市、縣(市)政府辦理。
依公寓大廈管理條例第五十七條第一項規定,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。故管理委員會與起造人之有關公共設施之點交,主要係就上開規定書面文件之移交及設施管線之功能檢測。
報備與否不影響管理組織之成立,故應以實際成立日期為準,而非以報備日為準。所述起造人違反情事係同一事件,即違反第五十七條第二項,則必違反第五十二條第一項,故第四十九條未區分違反第五十七條那一項。

有關 貴大廈地下室停車場之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「地下室停車場使用管理辦法」。

如大廈之「地下室停車場使用管理辦法」對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會不宜逕行為之,以免承擔法律責任。

公寓大廈違建,經管理負責人或管理委員會報請處理時,應優先適用本條例第八條及第四十九條第一項第二款之規定立即執行,不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四十九條第一項第四款規定「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰:……四、住戶違反第十六條第二項或第三項之規定者。……。」,條例第五十九條規定「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出証據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」。

來函所述情事,依條例之規定區分所有權人並無制止住戶違規情事之權,但依條例第五十九條規定 台端得以他區分所有權人之身分列舉事實及提出証據,報請主管機關依條例第四十九條第一項第四款之規定處以罰鍰。另如規約或區分所有權人會議之決議已規定管理委員會應制止此類行為時,則 台端亦可報請主管機關依條例第四十八條第五款之規定對管理負責人、主任委員或管理委員處以罰鍰。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」,同條第四項規定「住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」;第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」;第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」,同條第五項規定「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止,或按規約處理,經制止而不遵從者,必要時得報請地方主管機關處理。」。

停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形(亦有屬共用而非約定專用),如有前揭條例第十五條之情事自得依其規定處理;如屬共用部分之情形,有前揭條例第九條、第十六條之情事,則應依第九條、第十六條之規定處理。然是否涉及刑法第三百二十條第二項竊佔罪,仍應視其實際情事是否符合竊佔罪之構成要件而定。

依公寓大廈管理條例第十六條第二項規定,住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。如住戶有上開情事,依同條第五項規定,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
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